임대보증금 확보방안, 확정일자
임대보증금 확보방안, 확정일자
  • 오시영 교수(국제법무학과)
  • 승인 2014.11.10 10:57
  • 호수 1130
  • 댓글 0
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  법률산책을 매주 쓰면서 학생들이 의외로 임대차에 대한 궁금증이 많은 것을 알게 되었다. 아마도 지방에서 서울로 유학을 와 세입자 생활을 하다 보니 그러는 것이 아닌가 짐작해 본다. 주택임대차와 관련하여 학생 여러분들이 세 가지 사실을 기본적으로 알았으면 한다.

  첫째, 대항력이라는 것인데, 이는 집주인이 이사 가라고 할 경우 세입자가 임대차기간 동안은 “절대 이사 가지 않겠다.”라고 버틸 수 있는 권리를 말한다. 특히 임대차기간 동안 집주인이 바뀐 경우에 새로운 주인이 자기와는 임대차계약을 체결한 적이 없다며 이사 가라고 강제할 수 없다는 것이다. 즉 대항력은 집주인이 바뀌더라도 세입자가 임대차기간 동안 그 주택에 계속하여 거주할 수 있으며, 이사 갈 때에도 바뀐 집주인에게 임대보증금(전 집주인에게 지급한 보증금)을 돌려달라고 청구할 수 있는 권리를 말한다. 다만 임대차기간 중이더라도 쫓겨나는 경우가 딱 하나 있는데, 바로 임대차계약을 체결하기 전에 집주인이 주택을 은행 등에 저당 잡히고 돈을 빌려 썼다가 제때 갚지 못해 강제경매가 이루어지는 경우이다. 이 경우에는 경락인(경매를 통해 집을 산 사람)이 퇴거할 것을 요구하면 퇴거해야 한다. 물론 경매의 경우에도 세입자가 입주 당시 선순위 저당권이 없으면 경락인이 나가라고 해도 안 나가겠다고 주장할 수 있다. 다시 말해 학생 여러분이 주택을 세 얻을 때(시집가고 장가가서 얻을 때도 마찬가지이다) 은행 등에 전혀 담보제공이 되어 있지 않은 깨끗한 주택에 세 들면 대항력을 주장할 수 있다.

  둘째, 우선변제권인데, 이는 임대계약을 체결한 후 ① 주택을 인도받아 거주하면서 ② 주민등록전입신고를 마치고 ③ 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면, 마치 임차보증금에 저당권을 설정한 것처럼 세든 주택이 경매될 경우 그 순서(위 세 가지 중 가장 나중에 된 일자의 다음 날이 그 순서이다)에 따라 임대보증금을 경매대금으로부터 배당받을 수 있는 권리다. 셋째, 소액임대차보증금인데, 이는 전입신고와 주민등록전입신고를 마쳤을 때 서울의 경우 임대차를 보증금이 9천5백만 원 이하로 계약한 경우에 무조건 3천2백만 원을 최우선(세입주하기 전에 집주인이 은행에 저당 잡혔다고 하더라도 그 은행보다 먼저)으로 배당받는 권리를 말한다. 확정일자는 주민센터에서 임대차계약서에 공무원의 도장을 통해 아주 쉽게 받을 수 있다.


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