지난 7월 30일(목), 임대차 3법이 국회 본회의를 통과했다. 임대차 3법은 임차인들의 주거 안정과 권리를 보장하기 위해 발의된 법이다. 그러나 임대차 3법 시행 전부터 전세 매물이 줄어들고 전셋값이 폭등하는 등의 문제가 발생해 임차인의 주거 안정 보장이 제대로 이뤄지지 않고 있는 상황이다. 이에 대해 일각에서는 단기적으로 부동산 변동을 안정화할 수 있는 정책이 필요하다는 주장이 제기되고 있다.

 임대차 3법은 △계약갱신청구권 △전월세상한제 △전월세신고제를 골자로 하는 ‘주택임대차보호법’과 ‘부동산거래 신고 등에 관한 법률’의 개정안을 말한다. 우선 계 약갱신청구권은 기존 2년이었던 임차인의 보호 기간을 2년 더 연장한다는 법안이다. 계약갱신청구권을 통해 주택 임대차 계약을 맺고 2년을 거주한 임차인이 원하는 경우 1회에 한해 2년의 재계약을 요구할 수 있다. 이에 따라 임대인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우, 정당한 사 유 없이 거절하지 못한다. 전월세상한제는 주택 임대차 재계약을 진행할 시, 임대료의 상승 폭을 정부가 직전 임대료의 5%로 제한하는 제도다. 이를 통해 재계약 시 임대료의 급격한 상승을 방지할 수 있다. 마지막으로 전월세신고제는 주택 임대차 계약 시 △임대료 △보증금 △임대 기간 △중도금 △잔금 납부일 등의 계약 사항을 30일 내에 시·군·구청에 신고하도록 하는 제도다. 이 제도로 전월세 거래가 투명하게 공개돼 임차인이 합리적 가격으로 계약을 맺을 수 있고, 정부는 다주택자들의 연간 임 대수익 정보를 정확히 파악해 세금을 물릴 수 있게 된다. 이 임대차 3법 중 ‘부동산거래 신고 등에 관한 법률’ 개정안인 전월세신고제는 준비 기간을 고려해 2020년 6월 부터 시행될 예정이다.

 이러한 임대차 3법은 임차인의 권리를 크게 신장할 것으로 전망됐다. 본교 사이버대학교 부동산학과 김학환 교수는 “서민 주거 안정을 위해 임대차 보호법 개정을 정부가 예고한 터라 취지와 내용은 이미 널리 알려져 있을 것이다”며 “법이 시행되면 임차인의 주거 안정에 기여할 것”이라고 예상했다.

 그러나 오히려 임대차 3법이 부작용을 발생시켜 임차인의 부담을 증대시킬 것이라는 우려도 있다. 임대차 3법으로 인해 임대인들이 장기적으로 전세 계약 자체를 회피하여 전세 매물 부족 현상에 따라 전셋값 급증이 라는 부작용이 나타날 수 있다는 것이다. 서울부동산정보광장에서 발표한 자료에 따르면, 실제로 임대차 3법의 시행 이후 서울 8월의 전세 거래는 10,273건이었던 지난 8월의 전세 거래 건수보다 42.5% 감소해 6,022건을 기록했다. 이렇게 전세 매물 품귀 현상이 발생한 가운데, 서울 주요 단지의 전셋값은 상승하기 시작했다. 한국감정원이 지난 1일 발표한 ‘8월 전국주택가격 동향조사’에 따르면, 지난달 서울 아파트 전셋값은 전월 대비 0.65% 상승했다. 지난 4월 0.11%에서 5월 0.06%로 전셋값 상승 폭이 줄었지만, △6월 0.24% △7월 0.45% △8월 0.65%로 계속해서 상승 폭이 커지고 있다. 대구대학교 경제학과 홍인기 교수는 “임대차 3법으로 세입자의 법적 권리가 전보다 강화될 것이지만 명목상의 법적 권리가 임차인의 실질적인 경제적 이득으로 갈 것인지는 불확실하다”고 밝혔다.

 그렇기에 앞으로 정부가 전셋값 급등 등의 부동산 변동을 안정화할 수 있는 정책을 진행해야 한다는 목소리가 제기되고 있다. 전문가들은 임차인 보호와 서민의 주거 안정을 위한 부동산 정책은 필요하지만, 부작용을 충분히 고려하지 않고 빠르게 개정한 태도에는 문제가 있다는 입장을 보인다. 이들은 주택이 수요에 맞춰 공급될 수 있도록 해야 한다고 주장한다. 명지대학교 부동산학과 권대중 교수는 “임대차 3법은 중장기적으로 봤을 때는 전월세 가격을 안정화할 수는 있으나 단기적으로 전셋값을 상승시킬 여지가 있다”며 “앞으로 임대 기간이나 인상률 등에 대한 규제보다 수요가 있는 곳에 장기 임대 주택을 공급 확대하는 정책이 더 필요하다”고 밝혔다.